STSJ Cataluña 42/2005, 14 de Noviembre de 2005
| Ponente | GUILLERMO VIDAL ANDREU |
| ECLI | ES:TSJCAT:2005:7633 |
| Número de Recurso | 102/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 42/2005 |
| Fecha de Resolución | 14 de Noviembre de 2005 |
| Emisor | Sala de lo Civil y Penal |
GUILLERMO VIDAL ANDREUNURIA BASSOLS MUNTADACARLOS RAMOS RUBIO
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
DE CATALUÑA
Sala Civil y Penal
R. Casación nº 102/2005
SENTENCIA Nº 42
Presidenta:
Ilmo. Sr. Guillermo Vidal Andreu
Magistrados:
Ilma. Sra. Núria Bassols i Muntada
Ilmo. Sr. Carlos Ramos Rubio
Barcelona, 14 de noviembre de 2005
La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los magistrados
que se expresan mas arriba, ha visto el recurso de casación núm. 102/2005 contra la sentencia
dictada en grado de apelación por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el rollo
de apelación núm. 875/01 como consecuencia de las actuaciones de juicio de menor cuantía núm.
570/98 seguidas ante el Juzgado de 1a Instancia núm. 6 de Barcelona. El Sr. Gregorio ha interpuesto este recurso representado por la Procuradora Sra. Ana Roger Planas y
defendido por el Letrado Sr. Luis Mª Miralbell Guerin. Es parte recurrida INMOBILIARIA BAÑERAS S.L., representada por el Procurador Sr. Angel Quemada Cuatrecasas y defendida por el Letrado
Sr. Javier Vidal-Quadras Trías de Bes.
La Procuradora de los Tribunales Sra. Ana Roger Planas, actuó en nombre y representación del Sr. Gregorio formulando demanda de juicio de menor cuantía núm. 570/98 en el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Barcelona. Seguida la tramitación legal, el Juzgado indicado dictó sentencia con fecha 16 de marzo de 2001, la parte dispositiva de la cual dice lo siguiente:
"FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Ana Roger Planas, en nombre y representación de D. Gregorio, contra INMOBILIARIA BAÑERAS S.L., debo absolver y absuelvo a dicha demandada, de todos los pedimentos contra ella instados en la demanda, con expresa imposición de costas a la parte demandante.
Y estimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Angel Quemada Cuatrecasas, en nombre y representación de INMOBILIARIA BAÑERAS S.L., contra D. Gregorio, debo declarar y declaro la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra, otorgado entre ambas partes en fecha 4 de Mayo de 1.995, con expresa imposición de las costas causadas por la demanda reconvencional, al reconvenido D. Gregorio".
Contra esta Sentencia, la parte actora interpuso recurso de apelación, que se admitió y se sustanció en la Sección 4a de la Audiencia Provincial de Barcelona la cual dictó Sentencia en fecha 30 de diciembre de 2002, con la siguiente parte dispositiva:
"FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Gregorio contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Barcelona en los autos de Juicio Menor Cuantía nº 570/98 de fecha 16 de marzo de 2001, debemos revocar y revocamos en parte dicha sentencia, en cuanto declara la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra, otorgado entre ambas partes en fecha 4 de mayo de 1995, y estimando la petición subsidiaria de la demanda reconvencional formulada por INMOBILIARIA BAÑERAS S.L. debemos declarar y declaramos la resolución de dicho contrato, sin efectuar especial imposición de costas, manteniendo la desestimación de la demanda principal con expresa imposición de costas a la parte demandante. Todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas de este recurso".
Contra esta Sentencia, la Procuradora Sra. Ana Roger Planas en nombre y representación del Sr. Gregorio, interpuso recurso de casación que por auto de esta Sala, de fecha 18 de julio de 2005, se admitió a trámite dándose traslado a la parte recurrida y personada para formalizar su oposición por escrito en el plazo de veinte días.
Por providencia de fecha 26 de septiembre de 2005 se tuvo por formulada oposición al recurso de casación y de conformidad con el art. 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se señaló para la celebración de vista que ha tenido lugar el día 27 de octubre de 2005 a las 10,30 horas de su mañana.
Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Guillermo Vidal Andreu.
Por la representación procesal de D. Gregorio se formula recurso de casación contra la sentencia de fecha 30 de diciembre de 2.002 dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en Rollo de apelación 875/01 procedente del juicio de menor cuantía 570/98 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona. La competencia de esta Sala viene determinada por el auto del Tribunal Supremo de fecha 31 de mayo de 2.005.
El recurrente formula cinco motivos de casación, habiendo renunciado al motivo cuarto en el acto de la vista oral del recurso.
Son hechos de interés para la resolución del recuso, tal como aparecen probados o admitidos por las partes, lo siguientes:
Desde el año 1.981, el actor y ahora recurrente D. Gregorio era arrendatario de la finca denominada DIRECCION000, propiedad de la entidad Inmobiliaria Bañeras ( demandada y actora reconvencional ), destinada a convivencias escolares, colonias y hostelería.
En fecha 4 de mayo de 1.995 actor y demandada suscribieron un contrato denominado de arrendamiento con opción de compra mediante el cual Inmobiliaria Bañeras concedía al Sr. Gregorio la posesión en arrendamiento de la DIRECCION000 - posesión de la que ya gozaba como antiguo arrendatario - con una opción de compra de la misma, estipulándose como precio el de 30.000.000 de pesetas, así como el pago de 250.000 pesetas más el I.V.A. correspondiente hasta el momento de ejercitarse la opción, que no podía ser antes del 5 de mayo de 1.998 y hasta el 5 de julio siguiente, acordándose que en el acto de otorgamiento de la escritura se deducirían las cantidades que el actor hubiera satisfecho en concepto de arrendatario.
El actor pagó íntegramente las cantidades referidas y el día 15 de mayo de 1.998 compareció ante el Notario de Barcelona D. Juan Francisco Bages Ferrer requiriéndole para que se constituyese en el domicilio designado en el contrato e hiciese entrega a la entidad demandada de la carta a través de la cual ejercitaba la opción de compra y, al tiempo, citaba a la sociedad ante el Notario de Barcelona D. Antonio Bosch Carrera para el día 29 de mayo de 1.998 a las 12 horas a fin de dar cumplimiento a la opción de compra y otorgar la correspondiente escritura pública, carta que fue entregada el 16 de mayo siguiente.
El 29 de mayo compareció ante la Notaría el actor y un representante de La Caixa Layetana, entidad que dijo tener autorizado un préstamo hipotecario para la adquisición de la finca, compareciendo también un Letrado en nombre de la demandada, que se opuso a la indicada opción alegando que el actor, al tener subarrendada la finca a D. Ernesto y D. Silvia, contra lo previsto en la cláusula sexta del contrato que prohibía subarrendar, traspasar o ceder total o parcialmente la finca arrendada, había actuado con engaño o dolo bastante ocasionando un vicio en el consentimiento de Inmobiliaria Bañeras y, si se entendiere que el contrato era válido, había incumplido una de sus cláusulas.
Así las cosas, D. Gregorio formuló demanda ante los Juzgados de Barcelona instando la declaración de que Inmobiliaria Bañeras se hallaba obligada a otorgar la escritura pública de constante mención contra el pago previo o simultáneo de 19.000.000 de pesetas y de que debía indemnizar al actor en los daños y perjuicios causados por dicho el incumplimiento voluntario de su obligación.
Inmobiliaria Bañeras se opuso a la demanda por entender que era nulo el contrato de opción al haber subarrendado la finca el actor contra la prohibición contractual. En consecuencia, reconvino solicitando: la declaración de nulidad del contrato de fecha 4 de mayo de 1.995 por concurrir un vicio del consentimiento; subsidiariamente, la resolución de dicho contrato por incumplimiento del demandante de una de las cláusulas del mismo; subsidiariamente, la rescisión del contrato por lesión ultra dimidium al haberse convenido un precio inferior en la mitad del valor del inmueble.
La sentencia de fecha 16 de marzo de 2.001 dictada por la Magistrada titular del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona desestimó la demanda ejercitada por D. Gregorio y estimó la demanda reconvencional instada por Inmobiliaria Bañeras declarando la nulidad del contrato de fecha 5 de mayo de 1.995 suscrito entre los litigantes, sobre el argumento de que el actor había actuado engañosamente ocultando la existencia de subarrendatarios al momento de concluirse el contrato y permitiendo el redactado de la cláusula sexta. La sentencia de la Audiencia de Barcelona que ahora se recurre confirma la anterior, pero razona que no se da la nulidad por vicio de consentimiento al no ser esencial para la conclusión del contrato y, en cambio, sí se da la resolución del contrato por incumplimiento de una de sus cláusulas, resolución que debe operar con efectos ex tunc, esto es, desde el momento en que se produce el supuesto de hecho que faculta la acción resolutoria.
El primer motivo de recurso invoca infracción por inaplicación de los arts. 1.253 y 1.450 del Código civil y la jurisprudencia interpretadora de los mismos, citando, a título de ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 15 de febrero de 1.975, 9 de octubre de 1.981, 4 de febrero de 1.965 y 13 de octubre de 1.962, así como del Tribunal Superior de Justicia de 24 de febrero de 1.994.
Justifica el motivo de recurso el recurrente alegando que lo que en realidad convinieron las partes mediante contrato de 4 de mayo de 1.995 no fue una opción de compra sino una compraventa de ejecución o cumplimiento diferido, igual que la que contempla, en supuesto análogo, la sentencia citada de esta Sala. Siendo ello así y...
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