STSJ Galicia 654/2016, 28 de Septiembre de 2016
| Ponente | FRANCISCO JAVIER CAMBON GARCIA |
| ECLI | ES:TSJGAL:2016:6819 |
| Número de Recurso | 7071/2013 |
| Procedimiento | PROCEDIMIENTO ORDINARIO |
| Número de Resolución | 654/2016 |
| Fecha de Resolución | 28 de Septiembre de 2016 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
T.S.X.GALICIA CON/AD SEC.3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00654/2016
PROCEDIMENTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7071/2013 y 7180/2013 (acumulado)
PARTE DEMANDANTE: Eduardo, Carmen ; XESTION URBANISTICA DE A CORUÑA
Procurador: Dª. BELEN CASAL BARBEIRO y D. FERNANDO IGLESIAS FERREIRO
Letrado: Dª. DELFA LOSA GARCIA; D. HILARIO GOMEZ SEIVANE
PARTE DEMANDADA: XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA; XESTION URBANISTICA DE A CORUÑA; Eduardo, Carmen
Procurador: FERNANDO IGLESIAS FERREIRO; Mª BELEN CASAL BARBEITO
Letrado: LETRADO COMUNIDAD (SERVICIO PROVINCIAL); D. HILARIO GOMEZ SEIVANE; Dª. DELFA LOSA GARCIA
SENTENZA
Ilmo. Sr. Presidente:
Julio Cibeira Yebra Pimentel
Ilmos. Sres. Maxistrados :
Francisco Javier Cambon García
Juan Bautista Quintas Rodriguez
A Coruña, 28 de setembro de 2016.
ANTECEDENTES DE FEITO
Actividade administrativa impugnada. Posicións das partes.
A parte recorrente presenta unha demanda ante a Sala, que é aquendada a esta Sección, sendo designado Maxistrado Relator Francisco Javier Cambon García.
A demandante impugna a resolución do Xurado de Expropiación de Galicia de data 1/3/2012, que fixa o prezo xusto da parcela nº NUM000, afectada polo Proxecto "823 Parque Empresarial da Sionlla", no Concello de Santiago de Compostela, con Expediente nº NUM001 .
Expropiados e beneficiaria son reciprocamente demandantes e codemandados.
Os argumentos en que se fundamenta o escrito da parte demandante expropiada son os seguintes:
-
Partindo da consideración de que o método residual estático é o apropiado para realizar a valoración, critícase que o produto a considerar deben ser solares e non naves industriais; que cabería incluír andares baixo rasante que non foron considerados para a valoración; que non se explican os valores de mercado que foron manexados; que o custo real de urbanización foi inferior ao inicialmente estimado; que os custos de execución dos edificios calculáronse tendo en conta os módulos de solo urbano, non o industrial; que os gastos de comercialización e xestión son excesivos, propoñéndose un total dun 5%, calculado sobre a execución, non sobre a venda; que no tipo de actualización da prima de risco esta debería ser a mínima, e non a elevada en seis puntos; que a simplificación de pagos a final de ano é inadecuada, debéndose manexar a trimestral;
-
Coas críticas anteriores, propóñense ata tres cuantificacións diferentes: unha coa simple modificación da prima de risco e os gastos; outra onde se incorporan ademais os módulos propios do sector terciario e oficinas e non urbano; e un terceiro onde se reemprazan todos os elementos de crítica polos que se consideran axustados a dereito;
-
Indícase a existencia de valores catastrais e fiscais que emitidos pola Administración revelan un valor superior, que chega aos 45 €/m2, ao que como mínimo se debería estar; igualmente para os efectos da liquidación tributaria da Xunta o solo acada os 70 €/m2.
-
Finalmente sostense a necesidade de incrementar a valoración doutros bens e construcións presentes.
A demandante beneficiaria da expropiación impugna o Acordo con estes argumentos:
-
O Xurado aplicou erroneamente o método residual dinámico cando correspondía aplicar o método de capitalización de rendas consonte co seu estado rural, ao ser aplicable o apartado primeiro e non o segundo da DT 3ª da Lei do Solo de 2007, polo que achega pericia coa súa propia valoración.
-
Subsidiariamente, sostén que foron omitidos varios principios reitores na determinación do valor do chan, como o de probabilidade ou prudencia, que darían lugar a un resultado máis baixo que o indicado polo Xurado.
A administración demandada oponse ás pretensións actoras de expropiado e beneficiaria sostendo a corrección xurídica co Acordo. Así entende que non foi enervada a presunción de acerto e veracidade; que foron empregados os módulos básicos de construción axeitados; que o custos de xestión son os comúns neste tipo de promocións; que a norma autoriza o incremento da prima de risco; que as testemuñas empregadas para o método son reais e os prezos de referencia, válidos; que o valor dos demais bens foi calculado correctamente.
Nas respectivas contestacións ás demandas formuladas de contrario, as partes reafirmaron cadansúa tese impugnatoria.
Tramitación procesual. Proba practicada e contía do procedemento.
Admitida a trámite a demanda e deducida polos trámites do procedemento ordinario, ten lugar a vista do xuízo o día 22/7/2015, na que se practican como probas a pericial xudicial de Santiago e Pedro Antonio, as pericias e testemuñais propostas polas partes, ademais da documental que obra en autos.
A contía do procedemento fixouse en 258.768,29 euros.
Feitos probados.
Resultou probado neste procedemento que:
- o solo expropiado tiña a clasificación urbanística de rústico segundo o PXOM de Santiago de Compostela no momento de inicio do expediente de prezo xusto. O Proxecto sectorial que habilitou a expropiación foi aprobado en data 7/6/2007. O PXOM foi modificado para adaptalo ao seu contido mediante Orde de 3/10/2007, publicada no DOG nº 204 de 22/10/2007.
- Os informes Pascual e Pedro Antonio, que empregan o método de capitalización de rendas, non inclúen a xustificación documental da obtención de valores para o seu cálculo e empregan elementos na fórmula do RD 1492/2011. En ambos casos, a renda calculada é a potencial, non a real.
FUNDAMENTOS DE DEREITO
Sobre a corrección xurídica do método de valoración empregado polo Xurado. O solo en situación de rústico debe ser valorado polo método de capitalización de rendas.
As teses impugnatorias das dúas partes demandantes descansan en presupostos valoratorios contrapostos: mentres que a expropiada sostén, sobre a vixencia da aplicación do método residual dinámico, que o Xurado incorreu en determinados erros á hora de realizar o cálculo, a beneficiaria afirma o erro do Xurado no emprego do devandito método, xa que o que tería correspondido aplicar, en realidade, era o método de capitalización de rendas, e fai unha proposta valorativa nese sentido. En consecuencia, a primeira cuestión a dilucidar será cal é o método que corresponde aplicar.
O Xurado, na súa resolución, sostén que o método aplicable é o residual dinámico (non resultou controvertido que a data a que debe referirse a valoración é o 4/12/2007), pois aínda que o solo expropiado tiña a clasificación urbanística de rústico segundo o PXOM de Santiago de Compostela no momento de inicio do expediente de prezo xusto, o Proxecto sectorial que habilitou a expropiación, publicado en data 20/6/2007, " constitúe un instrumento de planeamento urbanístico que delimita un ámbito de solo urbanizable e establece as condicións para o seu desenvolvemento, polo que resulta de aplicación o punto 2 da DT terceira do TRLS ". En consecuencia, a tese do Xurado descansa en que a aprobación do Proxecto sectorial é suficiente para entender que estamos perante un solo urbanizable delimitado, nos termos expresados na DT terceira, para aplicar o método residual dinámico, por oposición ao que procedería en sentido contrario, se carecese desa consideración de delimitado, é dicir, capitalización de rendas consonte coa súa natureza rústica. Lembremos que a DT terceira do TRLS indica:
Disposición transitoria terceira. Valoracións
1. As regras de valoración contidas nesta lei serán aplicables en todos os expedientes incluídos no seu ámbito material de aplicación que se inicien a partir da entrada en vigor da Lei 8/2007, do 28 de maio, de solo.
2. Os terreos que, no momento da entrada en vigor daquela, formen parte do solo urbanizable incluído en ámbitos delimitados para os cales o planeamento establecese as condicións para o seu desenvolvemento, valoraranse conforme as regras establecidas na Lei 6/1998, do 13 de abril, sobre réxime de solo e valoracións (..) .
A Sala entende que o solo obxecto de expropiación debería ter sido considerado como rural, e non urbanizable delimitado, como entendeu erroneamente o Xurado, polas razóns que se explican a continuación.
Antes de entrar nelas, teñamos en conta que a Lei do Solo, na súa versión inicial, entrou en vigor o 1/7/2007; que a data de valoración debe referirse a 4/12/2007; que a publicación do Proxecto sectorial é de data 20/7/2007 e que a modificación do PXOM é de data 22/10/2007.
-
A aprobación dun Proxecto sectorial non implica, de seu, a modificación da clasificación urbanística do solo ao que se refire. Doutrina da Sala.
O Xurado considera que a simple aprobación do Proxecto sectorial permite considerar o solo que abrangue como caracterizado por unhas determinacións concretas previstas nese proxecto, sen necesidade de que o PXOM as asuma como propias, coma se el puidese, pola súa propia autoridade, realizar unha clasificación do solo prescindindo do planeamento municipal.
O...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
ATS, 2 de Noviembre de 2017
...por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en los recursos acumulados 7071/2013 y 7180/2013, con imposición de las costas procesales a las partes recurrentes, para lo que la Sala, conforme al artículo 90.8 de la Ley Juris......