STSJ Navarra 7/2007, 21 de Junio de 2007
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 7/2007 |
| Fecha | 21 Junio 2007 |
S E N T E N C I A Nº 7
EXCMO. SR. PRESIDENTE:
D. JUAN MANUEL FERNÁNDEZ MARTÍNEZ
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
D. JOSÉ ANTONIO ÁLVAREZ CAPEROCHIPI
En Pamplona, a veintiuno de junio de dos mil siete.
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 06/07, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, el 27 de junio de 2006, en autos de Juicio Ordinario nº 260/04 (rollo de apelación civil nº 143/05), sobre validez de contrato privado de compraventa, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra, siendo recurrente la demandada Dña. Camila, representada ante esta Sala por el procurador D. Santos Julio Laspiur Garcia y dirigida por el letrado D. Ignacio Ramon Arregui Alava; recurridas, la demandante Dña. Soledad, representada en este recurso por el procurador D. Miguel Leache Resano y dirigida por la letrada Dña. Marta Butragueño Ureta, y las demandadas Dña, Guadalupe y Dña. Amanda, representadas en este recurso por la procuradora Dña. Juana Mª Laita Merino.
La procuradora Sra. Dª Alicia Fidalgo Zudaire en nombre y representación de Dª Soledad en la demanda de juicio ordinario seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Estella contra Dª Guadalupe Y Dª Amanda, estableció en síntesis los siguientes hechos: la demandante adquirió una vivienda sita en la C) DIRECCION000 nº NUM000 de San Adrián (Navarra) en virtud de contrato de compraventa suscrito en fecha 7 de noviembre de 2000 con la demandada Dª Guadalupe, la cual actuó en nombre propio y en nombre y representación de su hija Dª Amanda por un precio de 7.500.000 pts, comprometiéndose a otorgar en cuanto fuera posible la escritura correspondiente. Posteriormente, la actora suscribió con el abogado de las demandadas D. Enrique Martínez Flórez, apoderado al efecto, un nuevo documento en fecha 21 de diciembre de 2000 en el que se ratificaban en la anterior compraventa, se hacía la entrega de las llaves a la compradora y ésta abonaba a la vendedora la cantidad de 700.000 pts. a cuenta del precio total. Desde esa fecha, mi representada ha venido poseyendo como propietaria la vivienda en cuestión haciendo uso de la misma de forma totalmente pública y notoria y contando en todo momento con el beneplácito de la demandada. Asimismo y desde esa fecha la actora ha venido satisfaciendo todos los gastos por impuestos municipales y suministros de la vivienda tal y como se acredita con la documentación que se acompaña. La razón por la que hasta el momento no se ha elevado a público el contrato privado de compraventa ha sido por el hecho de que en la fecha de su suscripción, la demandada Dª Amanda no había llevado a cabo los trámites necesarios para adjudicarse definitivamente el citado inmueble que le había correspondido tras el reparto en juicio ab intestato del caudal hereditario de sus abuelos maternos. Sin embargo, cual no sería la sorpresa de la actora cuando en fecha 24 de marzo de 2004, el letrado de la contraparte le remitió un fax en el que tras comunicarle que el día 31 de marzo se iba a regularizar la situación registral de la vivienda, le comunicaba a mi representada que no daban validez alguna al contrato privado de compraventa suscrito el 7 de noviembre de 2000 y le exigían que procediera a desocupar la vivienda. La razón aducida para no dotar de validez al referido contrato era la de inexistencia de mandato expreso a favor de Dª Guadalupe para llevar a cabo la operación de compraventa. A la vista de las conversaciones mantenidas por la actora con la parte vendedora la razón real parece ser, sin embargo, el pretender firmar un nuevo contrato por un precio de 72.121,45 euros. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos declarativos y de condena: 1.-Declarando la validez del contrato privado de compraventa de fecha 7 de noviembre de 2000 suscrito por mi representada y Doña Guadalupe en representación de su hija, Doña Amanda, y en consecuencia, se declare y reconozca a mi mandante como única propietaria del bien inmueble objeto de la presente litis. 2.- Inscribir el inmueble controvertido a nombre de Doña Amanda en el Registro de la Propiedad número 1 de Estella, realizando todos los actos que para ello fueren precisos. 3.- Otorgar por Doña Amanda y Doña Guadalupe la correspondiente escritura de compraventa del inmueble controvertido libre de cargas a favor de mi representada. 4.- Aceptar, como precio de la compraventa, la suma de cuarenta y cinco mil setenta y cinco euros con noventa y un céntimos de euro (45.075,91 €), de los cuales cuatro mil ochocientos ocho euros con diez céntimos de euro (4.808,10 €) han sido ya satisfechos por la demandante, quedando únicamente pendiente de pago la cantidad de cuarenta mil doscientos sesenta y siete euros con ochenta y un céntimos de euro (40.267,81 €) que esta parte abonará en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa conforme a lo convenido. 5.-Condenar a las demandadas al pago de las costas judiciales causadas."
En fecha 21 de julio de 2004, la parte actora presentó nuevo escrito de ampliación de demanda contra Dª Camila en base a los siguientes hechos: mediante escritura pública de compraventa otorgada el 31 de marzo de 2004, la demandada Dª Amanda transmitió a su prima Dª Camila la vivienda objeto de controversia, es decir, 7 días después de haber recibido el fax de mi representada requiriéndole para que formalizara la escritura pública de compraventa a su favor. Como ya se ha hecho constar en la demanda, la no regularización de la problemática hereditaria y en concreto, la falta de pago por parte de Dª Amanda a su tía Dª Mª Nieves, madre de la actual codemandada Sra. Camila de 4.000.000 pts. dio lugar a dos anotaciones de cargas a su favor sobre la controvertida vivienda. A pesar de haber efectuado la transmisión, Dª Mª Nieves y Dª Camila siempre han tenido conocimiento de que la vivienda en cuestión ya había sido adquirida por la actora con anterioridad, entre otras razones porque era la casa que había pertenecido a su abuelo, se encuentra situada en el mismo pueblo en que reside la compradora, llevaba cuatro años ocupada y evidentemente nadie compra una casa sin haberla visto antes. Después de alegar los fundamentos de derecho que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia en la que acogiendo las pretensiones de la demanda y del presente escrito de ampliación, se contengan los siguientes pronunciamientos declarativos y de condena: 1.- Declarando la validez del contrato privado de compraventa de fecha 7 de noviembre de 2.000 suscrito por mi representada y Doña Guadalupe en representación de su hija, Doña Amanda, y en consecuencia, se declare y reconozca a mi mandante como única propietaria del bien inmueble objeto de la presente litis. 2.- Otorgar por Doña Amanda y Doña Guadalupe la correspondiente escritura pública de compraventa del inmueble controvertido libre de cargas a favor de mi representada. 3.- Aceptar, como precio de la compraventa la suma de cuarenta y cinco mil setenta y cinco euros con noventa y un céntimos de euro (45.075,91 €), de los cuales cuatro mil ochocientos ocho euros con diez céntimos de euro (4.808,10 €) han sido ya satisfechos por la demandante, quedando únicamente pendiente de pago la cantidad de cuarenta mil doscientos sesenta y siete euros con ochenta y un céntimos de euro (40.267,81 €) que esta parte abonará en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa conforme a lo convenido, 4.- Declarar sin efecto la compraventa de la citada vivienda entre Doña Amanda y Doña Camila formalizada en escritura pública de fecha 31 de marzo de 2.0004 y se acuerde la cancelación de la inscripción en el Registro de al Propiedad de Estella nº 2 a que ha dado lugar (pendiente de despacho). 5.- Condenar a las demandadas al pago de las costas judiciales causadas."
Admitida a trámite la demanda y el escrito de ampliación a la misma y emplazadas las demandadas, compareció la Procuradora Sra. Dª Mª del Puy Oronoz Garde en nombre y representación de Dª Guadalupe, oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: que Dª Guadalupe nunca tuvo autorización expresa de su hija Amanda para transmitir la vivienda mediante el contrato firmado el día 7 de noviembre de 2000, desconociendo ésta la firma de dicho documento. En esa fecha, el abogado D. Enrique Martínez Flórez no podía actuar en representación de nadie, ya que el poder le fue otorgado con fecha posterior, en concreto, el 12 de diciembre de 2000. No tiene ningún sentido el otorgamiento de poder en esa fecha para vender la vivienda, si ésta ya había sido vendida con anterioridad. La vivienda fue ocupada inmediatamente por trabajadores de una empresa, propiedad del marido de la actora, no abonando ninguno de los impuestos municipales a que estaba obligada. En la situación dominical y registral en que se encontraba el inmueble era imposible elevar a documento público la compraventa efectuada. Además la vivienda estaba embargada, cosa que sabía la actora. Ante la situación de necesidad económica en la que se encontraba su representada se modificó la cláusula sobre el pago del precio mediante pacto verbal y por ello se acordó que el precio pactado no se entregara a la fecha de firma de la escritura de la vivienda, sino antes, a razón de 1.000.000 pts. por año hasta completar la cantidad...
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