STSJ Comunidad Valenciana 383/2016, 28 de Junio de 2016
| Ponente | MARIA JESUS OLIVEROS ROSSELLO |
| ECLI | ES:TSJCV:2016:3065 |
| Número de Recurso | 308/2014 |
| Procedimiento | CONTENCIOSO |
| Número de Resolución | 383/2016 |
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2016 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
RECURSO Nº 308/14 y acumulado 325/14
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
DE LA
COMUNIDAD VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION CUARTA
S E N T E N C I A Nº 383/2016
Presidente
Ilmo. Sr. D. José Martínez Arenas Santos
Magistrados
Ilmo. Sr. D. Miguel Angel Olarte Madero.
Ilma. Sra. Dª Mª Jesús Oliveros Rosselló
------------------------------En Valencia a veintiocho de junio de dos mil dieciséis.
Visto el recurso nº 308-2014 y acumulado 325-14, interpuesto por ADIF, representada por el Procurador/ a Dª Elena Gil Bayo, y defendida por la Letrada Dª Alicia Ramírez Jiménez, contra la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de 17-12-2013, dictado en el expediente 697/2013 por la que se fija el justiprecio de la finca nº D-46.2508-0516-C01,(TM de Valencia), del proyecto modificado del proyecto de expropiación "Proyecto construcción de red arterial ferroviaria del nuevo acceso AVE, canal de acceso, fase I", habiendo sido parte demandada la Administración General del Estado, representada y defendida por el Abogado del Estado, y parte codemandada la Fundación Instituto Asilo San Joaquín, representado por el Procurador/a D. José Antonio Ortenbach Cerezo y asistido por el Letrado D. Santiago Herrero Medrano. Siendo parte demandante en los autos 308-14 y ADIF en los autos 325-15, ostentando dichas partes la condición de codemandados en los respectivos autos.
Ha sido Ponente la Magistrada Doña Mª Jesús Oliveros Rosselló.
Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a las partee recurrentes para que formalizaran la demanda, lo que verificaron mediante escritos en el que suplicaron se dictara Sentencia anulando los actos impugnados y reconociendo el justiprecio postulado. Se acordó la acumulación de autos.
La Administración demandada, así como la parte codemandada respectivamente contestaron a la demanda mediante escrito en el que solicitaron se desestimaran las mismas por ser los actos impugnados dictados conforme a derecho.
Se recibió el proceso a prueba, y, evacuado el trámite de conclusiones, quedaron los autos pendientes de votación y fallo.
Se señaló para la votación y fallo del recurso el día 20 de abril de 2016, teniendo lugar la misma el citado día y sucesivos.
En la sustanciación de este recurso se han observado las prescripciones legales.
Se impugna por ADIF y por la Fundación Instituto Asilo San Joaquínen el caso de autos la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia fecha 7-12-2013, dictada en el expediente 697/2013 por la que se fija el justiprecio de la finca nº D-46.2508-0516-C01,(TM de Valencia), del proyecto modificado del proyecto de expropiación " Proyecto construcción de red arterial ferroviaria del nuevo acceso AVE, canal de acceso, fase I", habiendo sido parte demandada la Administración General del Estado, representada y defendida por el Abogado del Estado, y parte codemandada la Fundación Instituto Asilo San Joaquín y ADIF.
El JEF de Valencia, tras indicar que la fecha de valoración es el 15 de septiembre de 2011, señala que el suelo esta clasificado por el Planeamiento (PGOU Valencia) como suelo NO URBANIZABLE, y la situación básica del suelo es la de urbanizado.
Superficie total expropiada: 712 m2, superficie total de la finca: 712 m2, superficie del resto no expropiado: 0 m2. Uso cultivo real o potencial regadío.
La valoración de los bienes y derechos por parte del expropiado :
suelo 712 m2: precio unitario: 113,44 : 80.769 euros
5% premio afección: 4.038 euros.
Total justiprecio: 84.807 euros.
La valoración de los bienes y derechos por parte de la beneficiaria:
suelo 712 m2: precio unitario: 11,31 : 8.057 euros
5% premio afección: 402,90 euros.
Total justiprecio: 8.460,85 euros.
El Jurado establece que la valoración ha de referirse a 15-9-2011 y de conformidad con lo que establece el art 12 de la Ley 2/2007 de 28 de mayo o el art 12 del RDL 2/2008, TR Ley Suelo, cuando el suelo sea urbanizado para la valoración del mismo se consideraran como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Así pues, el Jurado después de atribuir a las fincas la condición de suelo urbanizado prevista en el art 12,3 de la Ley 8/2007, los valora como si se tratara de suelo urbanizado por el procedimiento previsto en el art 23 de dicha ley, en definitiva aplicando el método residual estático y aplicando el del ámbito espacial homogéneo del ámbito urbanístico.
Al respecto ADIF se refiere al PRI-PRR-7 "Malilla Sur", si bien no consta el referido ámbito en el acuerdo del Jurado
En aplicación del art. 23.1 de la Ley 8/07 de 28-5 del Suelo, y 24.1 del RDL 2/08 TRLS, resulta que cuando el suelo sea Urbanizado, para la valoración del mismo se considerará como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipología la ordenación urbanística los haya incluído .
A dicha edificabilidad se aplicará el valor de repercusión de suelo, según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
De la cantidad resultante se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista. A continuación indica la resolución del Jurado que la edificabilidad atribuida a la parcela por la ordenación urbanística no ha sido establecida, por lo que deberá tomarse la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos o tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, siendo en este caso la de 0,9720 m2t/m2s x 0,9 = 0,8748 m2t/m2s por tratarse de suelo urbanizable, al que corresponde ceder el 10% de aprovechamiento lucrativo a la Administración. En este punto ADIF entiende que se refiere -edificabilidad del PRI PRR.7 "Malilla Sud", por proximidadY que siendo el uso a que debe referirse dicha edificabilidad, el RESIDENCIAL,procede a calcular el valor del suelo por el método residual estático, de acuerdo a la Orden ECO/805/2003 de 27-3, cuyo art. 42 establece la fórmula de cálculo por dicho procedimiento, según la siguiente expresión:
F = VM x (1-b) - (Ci.
Siendo: F el valor del terreno.
VM el valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
b el margen neto del promotor en tanto por uno.
Ci cada uno de los pagos necesarios considerados.
En este caso se ha tomado la edificabilidad del PRI PRR 7 "Malilla Sud" por proximidad y características similares, que es de 0.9720 m2/m2 x 0,9: 0,8748 m2/m2 al tratarse de suelo urbanizable, al que corresponde ceder el 10% del aprovechamiento lucrativo a la administración
Concluye así un valor 254,92 E/m2 que deduce de:
F = 1.455 E/m2 x (1-0,20) - 764 E/m2 (costes de construcción, gastos necesarios del art. 18.3 de la Orden Eco -costes de ejecución por contrata y otros gastos necesarios como impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble y en su caso división horizontal, honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios, costes de licencias y tasas de construcción, así como las primas necesarias de la edificación y honorarios por la inspección técnica correspondiente, gastos de administración del promotor, notaría, registro y los debidos a otros estudios necesarios), los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.
Aplicando al valor del suelo así obtenido, la edificabilidad atribuida a la parcela (400 x 0,8748), resulta el valor unitario de 349,92 E/m2, al que deduce los gastos de urbanización y cargas pendientes para realizar la edificación prevista, y que cifra en 95 E/m2: 254,92 euros/ m2.
Si bien la aplicación a la superficie de la finca esta limitada por la hoja de aprecio por lo que el establece como justiprecio de la hoja de aprecio de la propiedad: 113,44 euros.
El justiprecio se establece por el JEF:
suelo 712 m2: precio unitario: 113,44 : 80.769 euros
5% premio afección: 4.038 euros.
Total justiprecio: 84.807 euros.
La actora, Fundación Instituto Asilo San Joaquín, alega que si bien en la hoja de aprecio de 22-11-2012 hacia referencia a una superficie de 712 m2, sin embargo en el acta previa de ocupación, pag 46 expediente, y acta de ocupación pagina 50, se solicitó la expropiación del resto de la finca, 940 m2. La acora rectifico la hoja de aprecio fijando definitivamente la superficie expropiada en 940 m2. En virtud del levantamiento topográfico y superposición con la cartografía de ADIF la superficie objeto de expropiación es de 712 m2 y el resto de 299 m2 la parte intento su expropiación. Alega jurisprudencia en orden a la consideración del suelo como urbanizado y señala que es...
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