STSJ Cataluña 46/2015, 29 de Enero de 2015

PonenteMARIA DEL CARMEN MUÑOZ JUNCOSA
ECLIES:TSJCAT:2015:2994
Número de Recurso254/2012
ProcedimientoRECURSO ORDINARIO (LEY 1998)
Número de Resolución46/2015
Fecha de Resolución29 de Enero de 2015
EmisorSala de lo Contencioso

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN SEGUNDA

Recurso ordinario (Ley 1998) nº 254/2012 (acumulado nº 310/2012)

Partes: AJUNTAMENT DE SANT JOAN DESPI, Azucena Y Ismael

C/ JURAT D'EXPROPIACIÓ DE CATALUNYA.SECCIÓ BARCELONA

S E N T E N C I A N º 46

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don Emilio Berlanga Ribelles

Doña María del Carmen Muñoz Juncosa

Don Jordi Palomer Bou

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de enero de dos mil quince.

VISTO POR LA SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA (SECCION SEGUNDA), constituida para la resolución de este recurso, ha pronunciado en el nombre del Rey, la siguientes sentencia en el recurso contencioso-administrativo nº 254/2012 (y acumulado el núm. 310/2012), interpuesto de una parte por Azucena y Ismael, y de otra por el AJUNTAMENT DE SANT JOAN DESPI representados por los Procuradores de los Tribunales INMACULADA LASALA BUXERES y JORDI RIBO CLADELLAS, respectivamente, y asistidos de su Letrado, contra JURAT D'EXPROPIACIÓ DE CATALUNYA.SECCIÓ BARCELONA, representado y defendido por el LLETRAT DE LA GENERALITAT.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María del Carmen Muñoz Juncosa, quien expresa el parecer de la SALA.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por las representaciiones de la parte actora, se interpuso recurso contenciosoadministrativo contra resolución de 14-2-12, que fija el justiprecio de la finca sita en c/ DIRECCION000, NUM000 (ó NUM001 según el Catastro) del municipio de Sant Joan Despí. Administración expropiante: Ajuntament de Sant Joan Despí. Expediente NUM002 .

SEGUNDO

Acordada la incoación de los presentes autos, se les dio el cauce procesal previsto por la Ley de esta Jurisdicción, habiendo despachado las partes, llegado su momento y por su orden, los trámites conferidos de demanda y contestación; en cuyos escritos respectivos en virtud de los hechos y fundamentos de derechos que constan en ellos, suplicaron respectivamente la anulación de los actos objeto del recurso y la desestimación de éste, en los términos que aparecen en los mismos.

TERCERO

Se abrió la prueba mediante Auto y, verificada la misma según obra en autos, se continuó el proceso por el trámite de conclusiones sucintas que evacuaron las partes y, finamente se señaló día y hora para votación y fallo que tuvo lugar el 21 de octubre de 2014.

CUARTO

En la sustanciación del presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Contra el Acuerdo del JEC de 14 de febrero de 2014 que fija el justiprecio de la expropiación de la finca situada en la DIRECCION000 NUM000 de Sant Joan Despí, se interpone por Doña Azucena y Don Ismael y por el Ayuntamiento de Sant Joan Despí recurso contencioso administrativo, este además lo formula contra la resolución de 18 de mayo de 2012, desestimatoria del requerimiento previo que efectuó el Ayuntamiento al JEC.

Se trata de una expropiación por Ministerio de la ley, tras presentar la propiedad la solicitud de inicio del expediente de expropiación conforme al art 108 del D 1/2005, denegada por el Ayuntamiento, la sentencia firme dictada por el juzgado contencioso administrativo nº 10 de Barcelona anulo la resolución denegatoria estableciendo que los propietarios podían acudir al JEC.

Señala el Acuerdo que la finca objeto de valoración constituye una finca catastral única, suelo urbanizado clasificado como suelo urbano no consolidado, al que le falta realizar obras de adaptación a solar y calificado como parque urbano, clave 6b, en el PGM aprobado el 14 de julio de 1976.

En la finca se sitúa una edificación de 358 m2 destinada a vivienda unifamiliar, construida en 1936.

El Jurado considera la superficie que consta en los datos catastrales, 4.103 m2. Aplica el RDL 2/2008 y toma como fecha de referencia de la valoración el 29 de abril de 2010, fecha de la presentación de la hoja de aprecio en el Ayuntamiento por parte de la propiedad.

Para valorar los bienes objeto de la expropiación, tratándose de suelo urbanizado, aplica el art 24,2 del RDL 2/2008 .

Para obtener el valor según el método de comparación toma seis muestras de ofertas de viviendas unifamiliares extraídas de portales inmobiliarios y les aplica un coeficiente reductor del 0'85 para ajustar los precios de ofertas a los valores en que finalmente se llevan a cabo las transacciones, obteniendo un valor en venta de 1450'56 #/m2, que multiplicados por los 358 m2 de la edificación resulta 519.300'48 #.

Para obtener el valor del suelo según el método residual estático, tiene en cuenta la superficie de 4.103 m2 y edificabilidad de 0'817 m2s/m2t, propuesta por la propiedad.

Obtiene un valor de repercusión de 138'16 #/m2 partiendo de un valor medio de venta de naves industriales en Sant Joan Despí de 993 #/m2, costes de construcción de 413'60 #/m2, gastos de 129'33 #/ m2 y 27% como beneficio del promotor.

Deduce 10% de cesiones y resultan 416.819'86 #, a esta cantidad a su vez deduce 17.900 # por derribos y 30.000 # por obras de adaptación del solar. Resulta como valor final aplicando el método residual estático 368.919'86 #, al ser superior el valor obtenido según el método de comparación adopta este, que con el 5% de premio de afección resulta un justiprecio total de 545.265'50 #.

SEGUNDO

Recurso de los Sres. Azucena Ismael :

Doña Azucena y Don Ismael solicitan en la demanda se fije el justiprecio de la finca en la cantidad de 1.906.440'31 euros y se remiten al informe del Sr Luis Enrique, que determina el valor residual del suelo en 1.815.657'44 #, suma a la que añadiendo el 5% por premio de afección resulta 1.906.440'31 euros que es la cantidad reclamada en la demanda como justiprecio por la expropiación, solicitan asimismo los intereses legales correspondientes.

El informe en que fundan los actores su demanda aplica el art 24,2 del RDL 2/2008, considera que se trata de suelo urbanizado y para el calculo del valor de repercusión por el método residual estático según la Orden ECO/805/2003, señala que el mejor uso en el área espacial homogénea es el de nave industrial. Toma como valor en venta del producto inmobiliario terminado la media de seis muestras de oferta de ventas de naves y locales en Sant Joan Despí con valores de noviembre de 2009 a las que aplica coeficientes de homogenización y obtiene un precio de 1.796'67 #/m2, aplica costes de construcción de noviembre de 2009, 552'93 # m2 según BEC y 27% de beneficio del promotor. El valor unitario de repercusión resulta 492'33 #/ m2, con una edificabilidad de 0' 817 y multiplicado por 4.515'56 m2 de superficie obtiene como valor del suelo

1.815.657'44 #.

En la valoración de la edificación por el método de comparación, toma 8 muestras de vivienda unifamiliar en Sant Joan Despí, Cornellá y Esplugues de Llobregat y obtiene un valor de mercado a noviembre de 2009 de 2.108'58 #/m2 que multiplicados por los 358 m2 de superficie total del inmueble dan 754.872'60 euros.

Se muestran los actores Sres. Azucena Ismael disconformes con el Acuerdo del Jurado por los siguientes motivos:

1) Al no acoger el Jurado los valores utilizados por Don Luis Enrique en el dictamen que acompañaron a su hoja de aprecio, para calcular el valor residual del suelo, señalan que a las muestras aportadas se les aplicó un coeficiente reductor. A su vez el JEC hizo referencia a datos de la revista Finques Forcadell que no consta en el expediente y no aplica coeficientes de homogenización.

2) En la superficie de la parcela que tiene en cuenta el JEC. Afirman que la superficie es 4.515'56 m2 y no 4.103 m2.que en base a los datos del catastro considera el Jurado.

3) En la valoración de mercado del inmueble por el método de comparación. Señalan que es muy reducido el numero de muestras, seis, que aporta la resolución del Jurado y además porque al no estar documentadas no se pueden comprobar ni analizar y no se justifican los criterios de homogenización, asimismo por ser excesivo el coeficiente de 15% para adecuar el precio de venta.

4) Por la aplicación del 10% de cesión de aprovechamiento. Alegan que el entorno esta completamente urbanizado y asimismo por la aplicación de gastos de derribo y adaptación del solar.

El Ayuntamiento de Sant Joan Despí se opuso a la demanda, alegando que tal como establece la resolución del JEC la finca es suelo urbano no consolidado, conforme a lo establecido en el art 31 del DL 1/2005, ya que carece de la infraestructura viaria definida por el PGM y no queda integrada en la trama urbana consolidada y además falta la cesión obligatoria y gratuita del 10% de aprovechamiento, señala asimismo que la superficie que valora el JEC es la correcta y que en la finca se levanta un edificio de 358 m2 cuyos coste de demolición deben deducirse del valor del suelo. Considera excesivos los valores que pretende la propiedad y solicita la desestimación de la demanda.

La letrada de la Generalitat de Catalunya se opuso a la demanda alegando que debe valorarse la superficie que consta en el catastro, siendo correctas las muestras que para determinar el valor por el método de comparación toma el JEC y en cuanto a las criticas que efectúan los actores respecto de la valoración por el método residual estático, señala que los estudios de Fincas Forcadell son fácilmente accesibles.

Alega que procede la deducción del 10% por tratarse de suelo urbano no consolidado y además porque al estar calificada la finca como parque urbano, clave 6b, no tiene ningún aprovechamiento lucrativo atribuyéndosele la del ámbito espacial homogéneo, de forma que si no se aplicase la cesión seria de...

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