STSJ Navarra 7/1999, 3 de Mayo de 1999
| Ponente | JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI |
| Número de Recurso | 20/1998 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 7/1999 |
| Fecha de Resolución | 3 de Mayo de 1999 |
| Emisor | Sala de lo Civil y Penal |
SENTENCIA Nº 7
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL
D. JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI
En Pamplona, a tres de mayo de mil novecientos noventa y nueve.
Visto por la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº20/1998, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra el 16 de octubre de 1998 , en autos de Juicio de menor cuantía nº 608/95, (Rollo de Apelación nº 296/97), sobre resolución de contrato e indemnización de daños, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pamplona, siendo recurrente la DEMANDANTE "SEDES, S.A.", con domicilio social en San Sebastián, representada ante esta Sala por el Procurador D. Angel Echauri Ozcoidi y dirigida por el Letrado D. Jesús Faber Ruiz y parte recurrida los DEMANDADOS Dª Verónica , casada, mayor de edad y vecina de Pamplona y D. Julián , mayor de edad y vecino de Cizur Mayor (Navarra), representados en este recurso por el Procurador D. Eduardo de Pablo Murillo y dirigidos por el Letrado D. Francisco López de la Peña Saldías.
El Procurador D. Angel Echauri Ozcoidi en nombre y representación de "SEDES, S.A." en la demanda de Juicio de menor cuantía seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pamplona contra Dª Verónica y D. Julián estableció en síntesis los siguientes hechos: En fecha 20 de febrero de 1990, su patrocinada suscribió un contrato de arrendamiento de local de negocios con Doña Verónica y Don Julián , ambos copropietarios del local de planta baja de la casa nº NUM000 de la calle DIRECCION000 de Pamplona. Si su patrocinada convino aquel arrendamiento fue, entre otras cuestiones, porque el citado local, según sus propietarios, estaba dotado de una chimenea, elemento esencial para el ejercicio de la actividad que desempeña su mandante como establecimiento destinado, principalmente, a la confección de pizzas para reparto a domicilio con el nombre comercial de TELEPIZZA. La citada chimenea se le había dotado al local tras el acuerdo a que se llegó entre la promotora del edificio (Promotora Iruña, S.A.) y los propietarios, ahora demandados, siendo colocada esta instalación durante la obra de costrucción del edificio. En el contrato de arrendamiento, se manifiesta que el local será destinado exclusivamente al negocio de hostelería, autorizándose a su mandante para realizar las obras de acondicionamiento pertinentes. Las obras de acondicionamiento del local ascendieron a 18.883.159 ptas. por las obras realizadas por Construcciones Master, S.L., debiendo de añadirse a dicha cantidad la suma de 324.671 ptas. por trabajos parciales de reparación de la chimenea del local y 1.313.416 ptas. de las obras que se efectuaron en la parte de la bajera que se utilizó para almacén. Si bien esos fueron los gastos que sedevengaron por las obras, existieron otros por diversos conceptos: 1.882.836 ptas. por el proyecto técnico del arquitecto. 2.151.715 ptas. por las unidades de aprovechamiento urbanístico. 250.000 ptas. por el proyecto eléctrico. 439.000 ptas. por la acometida eléctrica. 941.418 ptas. por la licencia de obras. 561.200 ptas. por un ionizador. 662.203 ptas. por un sistema de depuración. Tras el acondicionamiento del local y superar las premisas marcadas por el Ayuntamiento de Pamplona para la apertura de este tipo de actividades, su mandante comenzó la actividad del establecimiento, surgiendo en ese instante los problemas de olores que inmediatamente los vecinos denunciaron al Ayuntamiento de Pamplona. A partir de este momento, su mandante intentó solucionar el problema desconocido pues esta instalación (chimenea) estaba oculta en el patinillo de conducciones y lo único que se pudo comprobar es que, efectivamente, existía un conducto de salida de humos pero lo que no se podía comprobar por ser oculto, era si ese conducto estaba en buenas condiciones. Su mandante quiso poner remedio a los problemas y para ello, confeccionó y ofreció a los vecinos una solución definitiva que suponía modificar el trazado de la chimenea por el hueco del ascensor puesto que técnicamente era posible, a lo que los vecinos se opusieron, no dejando tampoco que se reparara la conducción. Esta propuesta de solución también le costó dinero a su mandante pues se realizó por parte del arquitecto un proyecto de instalación de chimenea por el hueco del ascensor, cuestión técnica que gustó al Ayuntamiento de Pamplona pero no a la Comunidad. Su mandante quiso reflejar fehacientemente sus intenciones de solucionar el problema, y para ello, requirió notarialmente a la Comunidad de Propietarios con objeto de reparar la chimenea, obteniendo como respuesta que lo que debía hacer era cerrar el establecimiento. Como quiera que la actitud de la Comunidad de Propietarios era absolutamente obstruccionista, su representada optó por demandar a la citada Comunidad de Propietarios con objeto de obtener el permiso judicial para reparar la chimenea. A pesar de solicitar el amparo judicial para que se les dejase reparar la chimenea, los vecinos continuaron con las denuncias como quiera que se imposibilitaba reparar la chimenea, el Ayuntamiento de Pamplona resolvió, tras denuncia de la Comunidad de Propietarios, por acuerdo del M.I. Sr. Alcalde, de fecha 3 de febrero de 1992: 1.- Denegar la licencia solicitada. 2.- Ordenar a Sedes, S.A. el cese inmediato de la actividad. 3.- Por la Policía Municipal se adoptarán las medidas oportunas en orden a vigilar el cumplimiento de lo dispuesto en el punto 2 de la presente resolución. Ni que decir tiene que ese primer cierre supuso unos gravísimos perjuicios para su representada. Con posterioridad al planteamiento de la demanda contra la Comunidad de Propietarios ésta instó otra, tras conocerse el fallo de la Audiencia Provincial en la que se otorgaba permiso para reparar la chimenea si bien, esta sentencia fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo sin que hasta ahora se haya resuelto, por la que se ejercitaba la acción negatoria de servidumbre, y por otro lado, la misma Comunidad presentó recursos contenciosos administrativos contra la resolución de Alcaldía por la que no se nos concedía licencia de actividad pero se ordenaba dejar sin efecto el cierre del establecimiento. La resolución que dictó la Sala Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia fue contraria a los intereses de su representada, decretándose el cese inmediato de la actividad del establecimiento. Tras la sentencia de la Sala Contencioso Administrativo, a su representada se le crea un problema gravísimo puesto que estaba funcionando en Pamplona con dos establecimientos, abarcando el reparto, prácticamente a toda la Ciudad, lo cual se cercenó y encareció desde que se cumplió el mandato de la sentencia. Su representado ante la necesidad de intentar paliar en lo posible la pérdida de clientela, tuvo que adquirir una central telefónica con un sistema de rebote de llamada que consistía en que cuando alguien llamaba al local cerrado por la sentencia desde allí, rebotaba la llamada a otra central telefónica del local que estaba abierto. El importe de la compra de las centrales telefónicas ascendió a 750.789 ptas. y 823.515 ptas. La circunstancia del cierre definitivo fue comunicada a los propietarios y se advertía que a partir de aquel momento no se abonarían las rentas mensuales de alquiler por no poder utilizar el local. Tras examinar numerosos locales por la misma zona que el que había sido cerrado, su representada encontró un local en la avda. DIRECCION001 , nº NUM001 bajo, encargando el proyecto de actividades clasificadas para pizzería al arquitecto técnico, José , abonando su representada por ello la cantidad de 1.536.944 ptas., así como otras 536.754 ptas. por dirección de obra a Germán y otros dos técnicos más que figuran en impreso del Colegio de Arquitectos Técnicos y a estos mismos 133.462 ptas. por la Dirección sobre la Instalación de Actividades Clasificadas. Una vez se tuvo el proyecto para acondicionamiento del local, su mandante contrató los servicios para la ejecución de las obras que le han costado la cifra de 37.445.827 ptas.; la pertinente licencia de obras al Ayuntamiento de Pamplona, supuso 1.585.209 ptas. y en razón de las 72,90 unidades de aprovechamiento la cantidad de 1.638.253 ptas. Otros gastos han sido 203.026 ptas. correspondientes al proyecto eléctrico, 331.818 ptas. del proyecto de climatización y extracción, 17.402 ptas y 16.591 ptas. de derechos por visados de proyectos, 1.187.840 ptas. por instalaciones y muebles del nuevo local, 648.173 ptas. por la acometida para el suministro eléctrico. A estos gastos ha de sumarse el importe de 200.367 ptas. correspondientes al desmontaje de equipos del local cerrado por sentencia judicial. También han existido gastos como consecuencia de las demandas judiciales interpuestas o contestadas por su representada. Ni que decir tiene que además de los gastos ya relacionados conllevó una pérdida de ventas previstas, que se valorarán en su momento, costo de mano de obra innecesaria, licencia de obra del nuevo local, gastos de alquiler del nuevo local hasta su apertura. Después de alegar los fundamentos de Derecho que estimó pertinentes terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se declare resuelto elcontrato de arrendamiento de fecha 20 de febrero de 1990, suscrito entre los demandados y su representada, condenando a los demandados al pago de los daños y perjuicios que se acreditarán en período probatorio, con expresa condena en costas a los demandados.
Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, comparecieron por medio del...
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STSJ Navarra 1/2005, 15 de Marzo de 2005
...fallo de la sentencia con los pedimentos de los escritos rectores de la litis ( STS 24 de julio de 1995, SSTSJ Navarra 23 octubre 1997, 3 de mayo de 1999, 8 de octubre de 2003 ), y en el presente caso la sentencia recurrida no da más de lo pedido, ni distinto de lo pedido, ni deja sin decid......