STSJ Navarra 9/2013, 5 de Junio de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 9/2013 |
| Emisor | Tribunal Superior de Justicia de Navarra, sala civil y penal |
| Fecha | 05 Junio 2013 |
S E N T E N C I A Nº 9
EXCMO. SR. PRESIDENTE:
D. JUAN MANUEL FERNANDEZ MARTINEZ
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI
D. JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI
En Pamplona, a cinco de junio de dos mil trece .
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 5/13 , contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra el 5 de noviembre de 2012 , en autos de Juicio Ordinario nº 1234/10 , (rollo de apelación civil nº 230/12 ) sobre cumplimiento de contrato, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Estella/Lizarra ; siendo recurrente la demandada ESTUDIO Y PROMOCIONES DE VIVIENDAS BALKI, SL , representada ante esta Sala por el Procurador D. Javier Araiz Rodríguez y dirigida por el Letrado D. Francisco Javier Torres Zalba , y recurridos los demandantes D. Carlos Daniel y Dª Maribel , representados en este recurso por la Procuradora Dª Elena Zoco Zabala y dirigidos por el Letrado D. Victor Leal Grados .
PRIMERO .- La Procuradora Dª Rosario Vidaurre Goñi, en nombre y representación de Carlos Daniel y Dª Maribel , en la demanda de juicio ordinario seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Estella contra la mercantil Estudio de Promociones de Viviendas Balki S.L, estableció en síntesis los siguientes hechos: el 14 de septiembre de 2007 los demandantes formalizaron con la entidad demandada un contrato privado en virtud del cual los actores debían entregar a la demandada unos terrenos y derechos sitos en el término de Oncineda (Estella) a cambio de cinco dúplex y un piso de 120 m2, con sus correspondientes trasteros y plazas de garaje, quedando obligada la entidad demandada a otorgar la escritura pública en el plazo máximo de un mes desde que se contara con la autorización administrativa para su ocupación o en cualquier caso, con anterioridad al 31 de diciembre de 2008. Si bien se procedió a entregar la posesión de los cinco dúplex a los demandantes (no así las plazas de garaje y anejos) no se ha elevado a escritura pública la compraventa pactada y ello por la supuesta imposibilidad que tenía la demandada de cancelar la carga hipotecaria que gravaban las viviendas por falta de financiación. Por lo que respecta al piso de 120 m2, éste debía ser entregado a mis mandantes en el plazo máximo de 5 años desde la firma de las escrituras de venta de las parcelas, siempre que se procediera a promover en la parcela transmitida viviendas colectivas de esa superficie en cuestión y como quiera que esto no ha ocurrido, habrá que estar a la espera de que transcurra dicho plazo para instar lo que proceda en derecho, o bien, recibir mis mandantes el piso de 120 m2 pactado o, en caso de que la entidad demandada no promoviera una vivienda de esas características, ejercitar la opción pactada en la estipulación segunda numeral 2 del contrato. La entidad demandada tampoco ha entregado a mis mandantes el aval bancario establecido en la estipulación contractual tercera del contrato por importe de 382.884 euros. Todo ello ha supuesto que mis representados no han podido proceder a la explotación turística en alquiler de dichos apartamentos a pesar de tener constituida ya una sociedad para dicha explotación. A raíz del no otorgamiento de la escritura pública comenzaron una serie de negociaciones entre las partes que no llegaron a buen fin por lo que, con carácter previo a la interposición de esta demanda, mis representados requirieron mediante burofax a la demandada para que compareciera ante la Notaría para otorgar la escritura pública sin que ésta lo hiciera. Los gastos generados a mis mandantes por la elaboración del correspondiente documento ascendieron a 1.000 euros. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la que, estimandose íntegramente la demanda, se condene a Estudio de Promociones de Viviendas Balki, SL a 1º) que con la mayor celeridad posible y en el plazo que al efecto sea determinado por el Tribunal, no superior a un mes, proceda a otorgar a favor de mis mandantes Don Carlos Daniel y Doña Maribel la correspondiente escritura pública notarial en los términos dispuestos en el contrato privado de compraventa formalizado en ésta ciudad el 14 d septiembre de 2007 (documento nº 1), procediendo en consecuencia a otorgar la escritura pública de la cinco viviendas tipo dúplex, con las correspondientes plazas de garaje y anejos de aquellas, referidas en la estipulación contractual segunda, apartado 1, del referido contrato; advirtiéndole que para el supuesto de que no cumpla con dicha obligación la escritura notarial será otorgada por el Juez en fase de ejecución de sentencia; 2º) que, con carácter previo o de manera coetánea al otorgamiento de la escritura pública notarial anteriormente referida, procedan a la cancelación de la totalidad de las cargas y gravámenes que, en el momento del referido otorgamiento, puedan recaer sobre los cinco inmuebles referidos, las plazas de garaje y los anejos de aquellas; 3º) que, en el momento coetáneo al otorgamiento de la escritura pública notarial referida, y en cumplimiento de lo dispuesto en la estipulación contractual tercera del contrato privado de compraventa de 14 de septiembre de 2007, procedan a hacer entrega a mis mandantes Don Carlos Daniel Doña Maribel un aval bancario por importe de 382.884, a los efectos de garantizar el cumplimiento de la entrega de la vivienda señalada en la estipulación contractual segunda, apartado segundo, del referido contrato; 4º) que abonen a mis mandantes Don Carlos Daniel y Doña Maribel la cantidad de 1.000 por las gestiones notariales referidas en el hecho V de la presente demanda; 5º) el pago de las costas del presente procedimiento.
SEGUNDO .- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Dª Mª del Puy Oronoz Garde en nombre y representación de la mercantil Estudio de Promociones de Viviendas Balki SL, oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: en atención al buen ritmo de venta de viviendas promovidas por mi representada, ésta suscribió con los demandantes en fecha 14 de septiembre de 2007 el contrato a que se hace referencia en la demanda. En el transcurso del año 2008 estalló una crisis mundial sin precedentes, que afectó de forma especialmente virulenta el mercado inmobiliario y que alteró grave y sustancialmente el contenido económico de la obligación y la proporcionalidad de las prestaciones, haciendo extraordinariamente oneroso para esta parte el cumplimiento del contrato. Entre tanto, y en cumplimiento de lo acordado, mi mandante terminó a mediados de 2008 la construcción de los cinco dúplex, objeto del contrato, que se encontraban gravados con cargas hipotecarias. La sexta vivienda comprometida con los demandantes, debido a la crisis económica, nunca llegó a iniciarse. A sabiendas de que los actores querían explotar las viviendas como alojamientos turísticos se les permitió entrar en las mismas en el mes de septiembre de 2008 al único objeto de que pudieran amueblarlas pero se niega expresamente que se haya entregado a los demandantes la posesión de las mismas. El demandado se encontró a finales del año 2008 con que iba a serle imposible levantar la carga hipotecaria de las viviendas comprometidas por el desplome del valor de los terrenos y la imposibilidad de obtener financiación, por lo que llegó a un acuerdo con los demandantes de aplazar la firma un año excepto de dos de las viviendas, que se escriturarían libres de cargas, siendo para ello preciso cancelar la carga hipotecaria que tenían. Al solicitar la oportuna financiación, la Caja Rural de Navarra elaboró una tasación de los terrenos y aprovechamientos, objeto de la compraventa, que puso de manifiesto que el valor del suelo había caído en un 66,73 % en relación al precio pactado en la escritura de compraventa, por lo que dicha entidad bancaria se opuso terminantemente a financiar la operación. Las partes continuaron en conversaciones con el objeto de llegar a un acuerdo que finalmente no se ha producido. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.
A continuación formuló reconvención, en solicitud de modificación de las obligaciones en términos de equidad. La solución más equitativa para esta parte pasa por reducir el valor de los terrenos objeto del contrato al valor que éstos tienen después de la crisis económica según se determine por el arquitecto Sr Cesareo . En cuanto a la fecha de valoración de los mismos lo más equitativo sería la fecha de presentación de la demanda que es el momento en que se exige judicialmente el cumplimiento del contrato. Una vez determinado su valor, el pago deberá hacerse mediante la entrega de viviendas tipo dúplex de las señaladas en el contrato, libres de cargas, por un valor equivalente al importe de los terrenos. La indemnización de los 500.000 euros debe suprimirse ya que, a la vista de las circunstancias que han acaecido, la misma carece de sentido. En caso de incumplimiento de contrato y dado que los actores han hecho una inversión en mobiliario, la indemnización debe consistir alternativamente en el reintegro de las cantidades que se justifiquen por la compra del mobiliario o la cesión del uso de las viviendas que resulten a favor de los demandantes durante un plazo máximo de 5 años. Subsidiariamente, se aviene a las modificaciones que se establezcan por el juzgador siempre y cuando se justifique que, a través de las mismas se obtiene un reequilibrio efectivo del contrato en términos de...
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