STSJ Navarra 18/2013, 4 de Diciembre de 2013

JurisdicciónEspaña
Número de resolución18/2013
Fecha04 Diciembre 2013

S E N T E N C I A Nº 18

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI

D. ALFONSO OTERO PEDROUZO

D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL

En Pamplona, a cuatro de diciembre de dos mil trece.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 7/13 , contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra el 23 de enero de 2013 , en autos de Juicio Ordinario nº 1610/10 , (rollo de apelación civil nº 242/12 ) sobre resolución de contrato, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña siendo recurrente el demandante UNIDAD BERA, S. L. , representada ante esta Sala por la Procuradora Dª. Ana Echarte Vidal y dirigida por el Letrado D. Javier Martin Palacios , y recurridos los demandados Dª Amalia , D. Fulgencio , D. Olegario y D. Luis Angel , representados en este recurso por el Procurador D. Carlos Hermida Santos y dirigidos por el Letrado D. José Ignacio Larrañaga Ugarte .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- La Procuradora Dª Ana Echarte Vidal, en nombre y representación de Unidad Bera S.L, en la demanda de juicio ordinario seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona contra Dª Amalia y D. Olegario y D. Luis Angel , estableció en síntesis los siguientes hechos: su patrocinada comenzó en el año 2006 la construcción de 28 viviendas, plazas de garaje, trasteros y locales comerciales en la localidad de Vera del Bidasoa, iniciándose desde entonces la promoción de la venta "sobre plano" con las personas interesadas, entre las que se encontraban los hoy demandados. En fecha 23 de octubre de 2006 firmó el contrato de compraventa con D. Fulgencio y Dª Amalia relativo la vivienda ubicada en la planta NUM000 más uno, número NUM001 con plaza de aparcamiento nº NUM002 y trastero nº NUM003 , por un precio de 226.286,06 euros más 15.839,67 euros de IVA. Con fecha 23 de octubre de 2006 firmó el contrato con D. Olegario sobre la vivienda ubicada en la planta NUM000 más uno, número NUM004 , plaza de aparcamiento nº NUM005 y trastero nº NUM006 , por un precio de 201.639,56 euros, más 14.114,77 euros de IVA. Y por último, el día 19 de octubre de 2006 firmó el contrato con D. Luis Angel en relación a la vivienda ubicada en la planta NUM000 más tres, nº NUM007 , plaza de aparcamiento nº NUM008 , trastero nº NUM008 , por un precio de 226.286,06 euros, más 15.839,67 euros de IVA. En dichos contratos se establecieron, entre otras, las siguientes cláusulas: TERCERA, que permitía a los compradores solicitar algún cambio o mejora respecto de las calidades inicialmente proyectadas, con el consentimiento de la propiedad. CUARTA: relativa a la forma de pago del precio: 1) el 20% del precio y su IVA en el momento de la firma del contrato privado de compraventa; 2) el 16% del precio del contrato más su IVA en el momento de la finalización del tejado; 3) otro 16% más IVA transcurridos cinco meses desde la finalización del tejado; 4) el resto del precio, a la entrega de las llaves y otorgamiento de la escritura. Todas las cantidades abonadas conforme al anterior plan de pagos estarían garantizadas mediante aval bancario. OCTAVA: que disponía que el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación supondrían el cumplimiento de la vendedora de su obligación de terminación de la construcción, conforme al proyecto y en su caso las modificaciones introducidas en el mismo. Y la NOVENA, referente a la resolución del contrato, según la cual: a) si el comprador incumplía dejando de pagar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos, el vendedor podría optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución del contrato, debiendo en este caso el comprador indemnizar al vendedor con la pérdida de las cantidades satisfechas hasta la fecha; b) si resultaba ser el vendedor quien incumplía, en especial en lo referente al plazo de entrega de las viviendas, establecido como plazo máximo el 30.09.08, el comprador podría resolver, debiendo reintegrarle el vendedor la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, sin intereses. En fecha 11 de enero de 2008, la promotora y la empresa contratista inicialmente contratada, Construcciones Aldeka Siglo XXI S.L, resolvieron su relación por problemas económicos y financieros a petición de esta última. El 14 de enero de 2008 la promotora contrató a una nueva constructora, Eguzki Eraikuntzak S.L. para que continuara los trabajos, lo cual supuso a la promotora un claro perjuicio por pérdida de tiempo y de beneficio. A lo antedicho se sumaron otros problemas como las inclemencias meteorológicas, que fueron causa también del retraso de las obras. De todas estas circunstancias fueron informados los demandados siendo aceptadas por todos ellos. Llegado el momento de afrontar el segundo pago fraccionado, los demandados, pudiendo optar por la resolución del contrato, solicitando la devolución de las cantidades entregadas sin intereses, decidieron proceder a su novación efectuando el segundo pago parcial en las sumas pactadas, después de la fecha prevista en el contrato para la entrega de las viviendas, y modificando el tenor del contrato en lo referente al tercer pago que se llevaría a cabo en el momento de la entrega del bien adquirido y ello como compensación a la demora de la entrega de la vivienda. No se estipuló una fecha determinada de entrega del bien, sino cuando se obtuviese licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad. En estas mismas fechas, todos los demandados solicitaron de la constructora determinados cambios en las condiciones y calidades de sus viviendas. Todas estas peticiones supusieron también una demora en el plazo de entrega de las viviendas. En el mes de mayo 2009, finalizadas las obras se emplazó a los compradores para que accedieran a las viviendas y comprobaran su estado, recibiéndose en la promotora misivas de algunos de ellos dando cuenta de determinados defectos de remate encontrados en las mismas, que fueron subsanados por la constructora con celeridad al tratarse la mayor parte de ellos de meros repasos. Emplazados los demandados para otorgar ante notario la escritura de compraventa, éstos le indicaron su intención de resolver el contrato por incumplimiento del plazo de entrega. Después de algunas conversaciones con el fin de llegar a un acuerdo, el día 20 de octubre de 2009, la promotora recibe un burofax en el que se insta la resolución del contrato por supuesto incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda. Asimismo, y actuando en fraude de ley y abuso de derecho presentaron demanda ejecutiva contra Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito en base a los avales que había recibido de aquélla como garantía de las cantidades entregadas. Las cantidades reclamadas por todos los demandados ascendían a la suma de 252.000,17 euros de principal y 75.000 euros para intereses y costas. Dicha demanda se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona que acordó despachar la correspondiente ejecución, con la oposición de Caja Laboral, por lo que ésta última, aplicando las cláusulas de los contratos de aval suscritos con la actora, le cargó a Unidad Bera S.L en su cuenta corriente las cantidades anteriormente citadas. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la cual con plena estimación de los argumentos, fundamentos y pedimentos que el presente escrito contiene, y con expresa imposición a los demandados de las costas procesales, acuerde como sigue: 1.- La resolución de todos y cada uno de los contratos de compraventa de los cuales trae causa la presente demanda, por imcumplimiento de los compradores de las obligaciones asumidas en ellos. 2.- Condene a los demandados a pagar las siguientes cantidades a la actora, en los siguientes conceptos: 2.A.- Dª Amalia y D. Fulgencio . La suma total de 97.155,06 € que se obtiene del siguiente desglose: A.- 87.164,31 € en concepto de indemnización por resolución contractual por causa imputable a los compradores, (ello en aplicación de la cláusula penal acordada en el ordinal 9.2 del contrato que éstos firmaron con la actora), por ser aquella que los demandados entregaron a la actora como pagos a cuenta del precio total de la vivienda, en las siguientes cuantías y fechas: B. 1.- 48.424,14 € pagados el 23 de octubre de 2006 a la firma del contrato, correspondiente al 20% precio total. B. 2.- 38.740,17 € entregados a la actora como segundo pago a cuenta el día el 18 de noviembre de 2008, correspondiente al 16% precio total. Las antedichas sumas fueron recuperadas indebidamente por los demandados por razón del juicio ejecutivo ampliamente mencionado en el cuerpo de este escrito, a cuyo tenor nos remitimos por economía procesal. B.- 9.990,75 € en concepto de interese devengados por las antedichas sumas entregadas a cuenta a la actora, que los demandados, en contra de lo dispuesto por el contrato de compraventa, obtuvieron indebidamente de la avalista en el juicio ejecutivo precedente, y cuyo importe ésta repitió a mi principal. 2.B.- D. Olegario . La suma total de 86.662,89 € que se obtiene del siguiente desglose: A.- 77.671,55 € en concepto de indemnización por resolución contractual por causa imputable a los compradores, (ello en aplicación de la cláusula penal acordada en el ordinal 9.2 del contrato que éstos firmaron con la actora), por ser aquella que los demandados entregaron a la actora como pagos a cuenta del precio total de su vivienda, en las siguientes cuantías y fechas: A.1.- 43.150,86 € pagados el 23 de octubre de 2006 a la firma del contrato, correspondiente al 20% precio total. A.2.- 34.520,69 € entregados a la actora como segundo pago a cuenta el día el 18 de noviembre de 2008, correspondiente al 16% precio total. Las antedichas sumas...

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